Egzekucja z nieruchomości należy do komornika działającego przy sądzie, w którego okręgu nieruchomość jest położona. Nadzór nad egzekucją z nieruchomości sprawuje sąd rejonowy. Komornik sądowy zawiadamia o wszczęciu i zakończeniu egzekucji z nieruchomości właściwy sąd. Nadzór sądu zapewnia prawidłowe prowadzenie postępowania egzekucyjnego.
Wskutek wniosku wierzyciela, komornik wzywa dłużnika do zapłaty aby zapłacił dług w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania (art. 923 k.p.c.). Zajęcie z mocy prawa obejmuje nieruchomość i to wszystko, co według przepisów prawa rzeczowego stanowi przedmiot obciążenia hipoteką. Rozporządzenie nieruchomością po zajęciu nie ma wpływu na dalszy tok postępowania.
Tytuł wykonawczy wystawiony przeciwko osobie pozostającej w związku małżeńskim stanowi podstawę do zajęcia nieruchomości, wchodzącej w skład majątku wspólnego (art. 923 (1) k.p.c.) Małżonkowi dłużnika przysługuje sprzeciw. Dalsze czynności egzekucyjne dopuszczalne są na podstawie tytułu wykonawczego wystawionego przeciwko obojgu małżonkom.
Oszacowania nieruchomości komornik dokonuje z wykorzystaniem opinii biegłego – rzeczoznawcy majątkowego. Dłużnikowi przysługuje prawo skargi na czynności komornika dotyczące zajęcia nieruchomości oraz skargi na opis i oszacowanie, postanowienie o przybiciu i przysądzeniu własności.
Zajęta nieruchomość ulega sprzedaży przez licytację publiczną. Termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie dwóch tygodni po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania ani też przed uprawomocnieniem się wyroku, na którym oparto egzekucję. Obwieszczenie o licytacji komornik zamieszcza w siedzibie sądu oraz na stronie internetowej KRK: licytacje.komornik.pl. Licytacja odbywa się publicznie, w siedzibie sądu. Cena wywołania w licytacji nieruchomości wynosi 3/4 sumy oszacowania.
W licytacji nie mogą uczestniczyć dłużnik, komornik, ich małżonkowie, dzieci, rodzice, rodzeństwo, osoby uczestniczące w licytacji w charakterze urzędowym, licytant który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji oraz osoby mogące nabyć nieruchomość za zezwoleniem organu państwowego, które nie uzyskały takiego dokumentu.
Przystępujący do przetargu obowiązany jest złożyć rękojmię w wysokości 1/10 sumy oszacowania, najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg. Rękojmię złożoną przez licytanta, któremu udzielono przybicia, zatrzymuje się. Pozostałym licytantom zwraca się niezwłocznie (art. 962, 963 k.p.c.)
Licytacja odbywa się pod nadzorem sędziego. Najniższa suma, za którą można nabyć nieruchomość na pierwszej licytacji wynosi 3/4 sumy oszacowania. Przetarg odbywa się ustnie. Zgłoszone przez licytanta postąpienie nie może wynosić mniej niż 1% ceny wywołania, z zaokrągleniem wzwyż do pełnych złotych. Zaoferowana cena przestaje wiązać, gdy inny licytant zaproponuje wyższą cenę. Po trzykrotnym obwieszczeniu najwyższej zaofiarowanej ceny, komornik zamknie przetarg. Kolejnym krokiem dla nabywcy nieruchomości jest udzielenie przybicia.
Po zamknięciu przetargu sąd nadzorujący licytację wydaje na posiedzeniu jawnym postanowienie co do przybicia na rzecz licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę. Sąd odmówi udzielenia przybicia między innymi w sytuacji naruszenia przepisów postępowania w toku licytacji. Po uprawomocnieniu się przybicia nabywca nieruchomości obowiązany jest wpłacić cenę nabycia pomniejszoną o rękojmię, na rachunek sum depozytowych Ministra Finansów, wskazany w wezwaniu komornika.
Po uprawomocnieniu się przybicia i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych lub postanowienia o ustaleniu ceny nabycia i wpłaceniu całej ceny sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności przez wpis w księdze wieczystej.